Marchand de biens : l’arme secrète pour accélérer sa richesse bien plus vite que le locatif

Sur les réseaux, dans les vidéos, dans les formations… le locatif est partout.
Colocation, immeuble de rapport, location courte durée… Le mythe de la richesse passive via les loyers alimente tous les discours.

Mais il existe une niche bien plus puissante, bien plus rapide en création de valeur, souvent ignorée car moins “instagrammable”:

👉 le marchand de biens, ou l’art d’acheter pour mieux revendre.

Dans ce billet, je vous parle de ce qui me semble être la stratégie la plus puissante pour s’enrichir rapidement dans l’immobilier : le modèle du marchand de biens.

Dès lors qu’on a constitué un peu de cash – suffisamment pour servir d’apport sur des projets marchands.

Cette stratégie devient un vrai levier d’accélération.

Et contrairement à ce qu’on pourrait croire, même avec un budget modeste, il est possible de générer des revenus à 5 chiffres dès la première opération d’achat-revente.

Mieux encore : une fois la première opération réussie, vous pouvez réutiliser les bénéfices comme carburant pour la suivante.

Résultat :

Vous pouvez enchaîner une opération par an, sans avoir besoin d’injecter de nouveau capital personnel, simplement en faisant croître votre mise de départ.

Comparé à une stratégie locative classique, il faut être clair : si votre objectif est de voir du cash apparaître concrètement sur votre compte bancaire, la stratégie marchand prend clairement l’avantage.

Alors bien sûr, chaque stratégie a ses objectifs : le locatif construit un patrimoine dans la durée, le marchand génère du capital.
Mais si votre priorité est la création de valeur rapide et visible, alors vous êtes au bon endroit.

On analyse ça ensemble

C’est quoi, être marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel de l’achat-revente immobilier.

Son objectif ?

Acheter un bien (ou un lot de biens), le valoriser (par des travaux, une division, un changement d’usage, un permis de construire, etc.) puis le revendre, avec une plus-value significative.

C’est une activité commerciale (et non patrimoniale), soumise à une fiscalité spécifique, mais extrêmement rentable si elle est bien maîtrisée.

Que faut-il pour devenir marchand de biens ?

• Un statut pro adapté (souvent en société – SAS, SARL…)

• Un minimum d’apport (💰 20 à 30 % du prix d’achat, selon la localisation)

• Une bonne maîtrise des prix, du marché et de la fiscalité

• Une logique de projet et de marge, pas de patrimoine long terme

Pourquoi c’est (souvent) plus puissant que le locatif ?

1. Pas de gestion locative, ni de turnover, ni de dégâts locataires

2. Gains massifs en peu de temps : des projets de 6 à 12 mois

3. Effet levier très fort, avec une création de valeur rapide

4. Possibilité de faire plusieurs coups par an, scalabilité du modèle

Ce que les médias ne disent pas (ou trop peu)

À force de voir fleurir partout des success stories autour de la location, on oublie qu’un autre levier existe : celui de l’achat-revente stratégique.

C’est une approche bien différente.

Pas de locataire, pas de gestion quotidienne, pas d’horizon à 20 ans.
Le but ici, c’est de créer de la valeur en un temps réduit, et de la monétiser immédiatement.

Tu achètes, tu optimises (travaux, division, changement d’usage, régularisation, etc.), et tu revends avec une marge significative.
Et parfois, il suffit juste… d’acheter et de revendre dans la foulée, avec une bonne lecture du marché.

🔍 Quelques stratégies d’un bon marchand de biens

• Acheter un terrain agricole devenu constructible, et le revendre avec un permis

• Trouver un bien aux enchères à prix cassé, revendu après nettoyage ou rénovation

• Diviser un grand appartement ou un immeuble et vendre à la découpe

• Acheter un bien mal valorisé, le rénover de façon optimisée et le remettre sur le marché dans la foulée

💡 Tips pour faire +30 % de marge sur une opération

• Savoir dénicher une anomalie de marché (mauvaise annonce, mauvais DPE, mauvaise présentation…)

• Toujours prévoir un minimum de marge brute de 15 % pour que le projet soit viable (au-delà des frais de notaire, frais de travaux, etc.)

• Ne jamais sous-estimer les délais administratifs ou les autorisations

• Structurer sa société pour optimiser la fiscalité et la revente

Exemple concret : Marchand VS Investisseur locatif

Même point de départ : un bien à 300 000 €

• 🔁 Version locatif :
  Travaux + ameublement : 30 000 €
  Loyer mensuel : 1 500 €
  Cash-flow : neutre ou légèrement positif
  Valeur créée : 0 à 10k/an
  Patience et autofinancement requis

• 🔁 Version marchand de biens :
  Travaux : 50 000 €
  Revente : 450 000 €
  Marge brute : 100 000 à 150 000 € en 6-12 mois
  (hors fiscalité spécifique bien sûr)
  Création de richesse immédiate

Conclusion : le locatif c’est bien… mais pas pour tous

Si tu as un apport conséquent, de l’expertise, ou l’envie de passer à la vitesse supérieure, l’achat-revente peut te permettre de créer du capital rapidement, pour ensuite… pourquoi pas, faire du locatif sans compromis.

Mais attention : ce n’est pas fait pour “briller sur Insta” avec des photos de clés.
C’est une activité de terrain, avec ses risques, ses arbitrages, mais aussi son potentiel explosif.

Au final, le plus important, ce n’est pas l’enrichissement, mais la maîtrise de son plan de route.
Et ça, seul toi peux le tracer.